� Constru��o

Em busca de um bom contrato.

Contratos mal elaborados podem ser fatais para as construtoras. �Um erro de avalia��o pode levar a empresa � fal�ncia�, alerta Wilson Pompilio, diretor da �rea de Constru��o da Racional Engenharia. J� h� algum tempo as construtoras t�m sido �convidadas� a adotar modelos de contrata��o diferentes dos tradicionais por administra��o, pre�o unit�rio, ou por empreitada global ou parcial. Por colocar as construtoras em uma posi��o mais c�moda em rela��o ao empreendimento, essas modalidades tradicionais tendem a ser vistas como �parcerias�.

Alternativas de maior risco, os contratos por pre�o m�ximo garantido (PMG) e pre�o alvo imp�em �s construtoras o comprometimento de executar as obras dentro de um or�amento previamente definido e fechado. Se essa meta n�o for atingida, a construtora assume o risco, isto �, o preju�zo. O conceito b�sico desse tipo de contrata��o est� fundamentado no est�mulo ao desenvolvimento de solu��es t�cnicas que possibilitem a redu��o de custos. Uma vantagem muito atraente � a possibilidade de pr�mios, caso a construtora consiga reduzir o pr�prio custo final do empreendimento.

Claro que esse n�o tem sido um mau neg�cio. Tanto que muitas construtoras v�m se especializando em executar obras sob tais par�metros, como a pr�pria Racional. Sob um outro ponto de vista, as construtoras tiveram de se preparar para assumir esse risco. Foi o pr�prio mercado contratante que passou a optar por ele, na busca por redu��o de prazos e custos, sem perda de qualidade na execu��o dos empreendimentos. � o caso, por exemplo, de clientes na �rea industrial ou de incorporadores de edif�cios comerciais de alto padr�o. �S� executamos obras dentro do modelo de pre�o fechado, o turn key�, diz Marco Antonio Ferreira Canaes, da AK Realty, Grupo Induscred, incorporador imobili�rio. Outro fil�o que quase sempre busca contrata��o desse tipo � o de multinacionais, garante Clovis Policastri, da Lockwood Greene, uma empresa de desenvolvimento e gerenciamento de projetos, que atua principalmente na �rea industrial.

O contrato n�o determina apenas os par�metros de remunera��o dos servi�os. O modelo contratual imprime o perfil do relacionamento que ser� travado entre as duas partes durante toda a realiza��o da obra. Por esse motivo, esses formatos v�m se flexibilizando constantemente, na tentativa de atender �s novas necessidades dos clientes, �s caracter�sticas dos empreendimentos e ao biotipo da construtora.

Risco depende dos projetos
Para a Hochtief, o desempenho de um contrato n�o deveria ser avaliado em decorr�ncia da modalidade de contrata��o. �Qualquer que seja o regime de contrata��o, se os riscos forem adequadamente dimensionados, a tend�ncia � de que o resultado, o lucro, seja semelhante�, diz Carlos Alberto Geia do Amaral, gerente de Engenharia da Hochtief. A seu ver, ainda n�o � poss�vel estabelecer um paralelo entre o contrato que prev� um pre�o fechado e as outras modalidades. �Em princ�pio, esse modelo aponta para uma rela��o mais justa entre cliente e construtora.� No entanto, ele adverte que todo contrato requer precau��es e negocia��es. E alerta para o fato de que em um modelo de or�amento global � grande a probabilidade de se esquecer algum item.

Edif�cios residenciais: uma marca dos empreendimentos financiados pela Caixa Econ�mica Federal � o contrato por regime de Administra��o, como o Residencial Colinas do Jaragu�, da Nova Invest

A falta de informa��es mais detalhadas, em alguns casos, pode ser uma perigosa armadilha contratual. Um exemplo: a empresa assina um contrato de pre�o fechado que inclui o item funda��es, sem que tenham sido definidos os sistemas construtivos a serem empregados e sem maiores informa��es de sondagem. Parece um erro prim�rio, mas pode ocorrer. S� ent�o a construtora descobre que precisa remover solo, ou n�o pode empregar a tecnologia prevista, ou ser� preciso executar demoli��es. �Na falta de projetos, � melhor excluir o servi�o do escopo do contrato�, sugere Wilson Pompilio, da Racional. Al�m disso, h� outros componentes que fazem a diferen�a na hora de compor o pre�o. Por exemplo, o conhecimento das necessidades impostas pelo tipo de vizinhan�a da obra e as restri��es � circula��o de ve�culos ou polui��o sonora. Uma vistoria no local permite avaliar todos esses itens, que n�o podem passar despercebidos no or�amento, refor�a o engenheiro. �Principalmente no caso de um pre�o fechado.� A Racional s� admite esse tipo de contrato se estiver inclu�do nele tamb�m a responsabilidade pelos projetos. �Isso � fundamental para o sucesso da proposta�, diz Pompilio. �� nesse ponto que a construtora vai colocar todo o seu conhecimento t�cnico, a experi�ncia dos seus profissionais, o seu know-how em busca de solu��es que possibilitem chegar �s metas de prazo e custos desejados.�

� preciso aten��o ainda para a necessidade de negocia��es e ajustes ao longo do contrato, mesmo sob regime de pre�o fechado. �Muito embora a exist�ncia de um projeto e especifica��es completas indiquem que o regime de pre�o global seja a op��o mais usada, sabemos que muitas vezes ela � causadora de grandes atritos. De um lado o cliente exige o melhor, de outro a construtora tenta viabilizar a op��o econ�mica para permanecer dentro do or�amento�, complementa Luiz Carlos Campoy Rocha, gerente de Opera��es da Hochtief. A margem de lucro que a Hochtief estabelece nas propostas � a mesma para os diferentes contratos. O diferencial de pre�o se concentra na composi��o do risco imposto pela modalidade. Em alguns casos, quando os fatores que implicam a modalidade n�o est�o bem alinhados, a empresa negocia o tipo de contrato para uma modalidade mais adequada �s caracter�sticas do neg�cio. E, para todos os casos, a construtora adota uma an�lise minuciosa dos documentos integrantes da concorr�ncia, do comportamento dos pre�os a curto e m�dio prazos, dos requisitos t�cnicos exigidos e das condi��es locais da obra.

Nem sempre o desenvolvimento do projeto precisa estar condicionado � construtora para se buscar um modelo de pre�o fechado. A Lockwood Greene, um escrit�rio de projetos � especializado em plantas industriais �, vem praticando essa f�rmula acumulada � fun��o de gerenciadora. Segundo Clovis Policastri, as empresas internacionais que se instalam no Brasil est�o acostumadas a esses contratos nos Estados Unidos ou na Europa. Por isso, buscam o mesmo ao chegarem aqui. �No entanto, se deparam, na maior parte das vezes, com a falta de projetos detalhados ao mesmo tempo em que t�m pressa para a implanta��o da f�brica.� Para isso, acaba se formando um c�rculo que exige a atua��o em perfeita sintonia entre o escrit�rio de projetos e a construtora.

Edif�cio comercial: AK Realty vem optando pelo regime de pre�o fechado, do tipo turn key

Compensa��o no BDI
Ao buscar um or�amento sob pre�o fechado, os contratantes tamb�m buscam se proteger das oscila��es que podem ocorrer na economia. Por esse motivo, a op��o por contratos por administra��o ou pre�o unit�rio ocorre em obras espec�ficas. Isto �, quando o n�vel de informa��es sobre o projeto ou detalhamento do projeto � insuficiente para permitir a formula��o de pre�o fechado. Os contratos por administra��o v�m se concentrando no nicho das obras residenciais. Ou seja, empreendimentos que dependem do fluxo do caixa. � o modelo contratual empregado para empreendimentos residenciais com financiamento da Caixa Econ�mica Federal, que libera recursos por etapas.
No caso dos contratos com pre�o fechado, sem d�vida, o contratado assume uma carga maior de riscos pelo empreendimento. Por esse motivo, o valor do BDI tamb�m varia para cima, numa esp�cie de compensa��o. �� a� que entra todo o conhecimento t�cnico da construtora para conseguir reduzir esses custos e riscos.� Al�m disso, a aplica��o desse tipo de contrato implica maior transpar�ncia na composi��o dos custos diretos, indiretos e da pr�pria remunera��o da empresa, isto �, na formula��o do BDI. Ent�o, cada construtora deve avaliar bem esse requisito, porque a composi��o do BDI est� vinculada ao sistema de gest�o adotado por cada empresa. �O que pode ser despesa direta para uma empresa, pode n�o ser para outra�, diz Wilson Pompilio, da Racional. Por isso, em certo aspecto, esse item do contrato abre espa�o para uma maior negocia��o entre as partes envolvidas.


Divis�o de responsabilidades
Os contratantes buscam assim maior comprometimento da construtora e acreditam que os contratos que prev�em pr�mios ou puni��es podem estimular o lado criativo da empresa. �Estamos realizando tr�s empreendimentos sob o regime de pre�o fechado�, diz Marco Antonio Canaes, da AK Realty. Segundo ele, a empresa tem como op��o inicial o regime de turn key, seguido pelo de empreitada global, pre�o unit�rio e por administra��o. O contrato do tipo turn key tem um enfoque mais amplo: a entrega da obra pronta para ser colocada em funcionamento, incluindo instala��es, mobili�rios ou at� mesmo equipamentos, como no caso de supermercados. A op��o por esse modelo tamb�m oferece dificuldades para os contratantes.

Exige, por exemplo, um esfor�o maior na elabora��o do edital de licita��o mais completo, o que consome mais tempo e conhecimento t�cnico da incorporadora. �Nesse caso, n�o basta saber como e por quanto ser� vendido o empreendimento. � preciso dominar os itens que v�o ser incorporados ao projeto, como especifica��es de materiais.� Marco Antonio Canaes diz ainda que � fundamental escolher bem a construtora em qualquer tipo de contrato. Isso significa, por exemplo, ter informa��es sobre a sa�de financeira da empresa. �Qualquer desequil�brio pode atingir o empreendimento�, diz. Al�m disso, � importante que a contratante tenha a no��o exata do risco assumido pela construtora. �A contratante precisa analisar se a proposta de or�amento dado pela construtora � vi�vel ou n�o�, finaliza.

Qualquer que seja a modalidade de contrato, n�o se pode perder de vista a formula��o de or�amento com base no m�ximo de conhecimento sobre o empreendimento e sobre o parceiro que est� do outro lado, seja ele o contratante ou o contratado.

Hipermercado: a Racional s� admite regime de pre�o fechado se for respons�vel pelo desenvolvimento do projeto

Plantas industriais: f�brica da Commscope, obra gerenciada pela Lockwood Greene

Cinco itens que devem ser considerados pela construtora ao assinar um contrato de or�amento fechado

• 5. Disponibilidade financeira do cliente.
  
  
  Mat�ria extra�da da edi��o n� 4 Constru��o Mercado
  Texto original de Mariuza Rodrigues